Lần đầu tiên “luật hóa” quy chế thị trường bất động sản

BNEWSThứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, so với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành ít vướng mắc hơn.

Bộ Xây dựng dự kiến ​​thể chế hóa 4 nhóm chính sách mà Chính phủ trình Quốc hội trong 11 chương của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 99 điều. Đây là thông tin được ghi nhận tại Hội thảo lấy ý kiến ​​góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức chiều 23/9, tại Hà Nội với sự tham gia của các cơ quan quản lý. các nhà quản lý, chuyên gia, hiệp hội ngành nghề và doanh nghiệp địa phương.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, so với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành ít vướng mắc hơn. Vì vậy, lần sửa đổi này chủ yếu nhằm làm rõ một số nội dung liên quan đến sàn giao dịch BĐS, quy chế kinh doanh sản phẩm qua sàn, loại hình BĐS mới … Đáng chú ý, điểm là quy định để thị trường BĐS phát triển ổn định. và mạnh mẽ.
Gần đây, có những thời điểm thị trường bất động sản tăng trưởng “nóng” vào đầu năm 2021 với cơn sốt cục bộ ở nhiều địa phương hay trầm lắng trong năm 2011… Những lúc đó, thực tế đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách và các công cụ điều tiết giúp thị trường phát triển bền vững. Các chính sách này bao gồm sự điều tiết từ các công cụ như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính… hay thu hút đầu tư.
Đây cũng là những nhóm chính sách mới được đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này – Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh chia sẻ. Hiện nay, công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng là một trong những nhóm chính sách thu hút sự quan tâm; trong đó có việc làm rõ trách nhiệm, quyền hạn của các địa phương.

Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được sửa đổi trên tinh thần giải quyết những bất cập từ thực tiễn cản trở phát triển kinh tế – xã hội; loại bỏ sự chồng chéo trong thực thi pháp luật và thủ tục hành chính; phân cấp cho các địa phương …
Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bùi Xuân Dũng, phạm vi, loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh trong Dự thảo Luật đã bổ sung, làm rõ hơn về loại hình nhà ở sẵn có và nhà ở để ở. hình thành trong tương lai; Công trình xây dựng hiện hữu và công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm công trình dân dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú …
Ngoài ra, nhà, công trình xây dựng được xác định là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép kinh doanh; các loại đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại theo quy định của pháp luật, được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất tại các dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, ông Dũng cho biết, dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung việc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Cụ thể là phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp) ….; có đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật và không trong thời gian bị cấm, bị đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động theo quy định của pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước. nước có thẩm quyền hoặc trong thời gian làm thủ tục phá sản, giải thể tổ chức.
Trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận và giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư của dự án. có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ ​​20 ha trở lên – dự thảo Luật sửa đổi nêu rõ …
Về các loại hình nhà ở, ông Hoàng Văn Cường – Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội cho rằng, cần quan tâm đến loại hình nhà ở hình thành trong tương lai. Cần xem lại có nên công nhận loại nhà này hay không vì đây là công trình trên giấy, không phải nhà ở.
Vì vậy, quy trình giao dịch, quản lý, đăng bộ… không thể giống với căn nhà đã hình thành. Hiện nay, các giao dịch trên thị trường tranh chấp thường rơi vào loại hình nhà ở có biến động bất thường. Nhiều nước trên thế giới cũng không sử dụng khái niệm này nên khu vực xây dựng luật cũng cần xem xét lại để tránh gây khó trong khâu quản lý – ông Cường phân tích.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Group cũng thừa nhận, sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai thường khiến thị trường “nóng”. Do đó, biện pháp mà dự thảo Luật sửa đổi đề xuất là bắt buộc giao dịch qua sở giao dịch là rất cần thiết.
Ông Hùng phân tích, đây là sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có sổ đỏ nên cần được kiểm chứng qua các sàn giao dịch để đảm bảo tính pháp lý, an toàn cho người mua và người bán. Sản phẩm này thường chỉ đóng theo tiến độ vài chục phần trăm có thể mua bán chuyển nhượng qua nhiều đợt. Do đó, việc kiểm soát các giao dịch qua sàn sẽ rất tốt.
Một trong những nội dung thu hút sự quan tâm của dư luận là việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. Theo ông Hùng, hoạt động môi giới cần phải có chứng chỉ, nhưng cần phân biệt giữa môi giới và đại lý bán hàng. Người môi giới có thể là cá nhân hoặc tổ chức có tư cách pháp nhân.
Hiện nay, có rất nhiều người kinh doanh theo kiểu đại lý, nhưng kinh nghiệm “non kinh nghiệm”, chỉ qua hình thức rao vặt hoặc chào hàng trên mạng nên cần xem xét thẩm quyền ký kết và chốt giao dịch. Ông Hùng đề xuất, chỉ những nhân viên môi giới có thẻ hành nghề mới đủ điều kiện để được thẩm định và ký xác nhận giao dịch.
Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Chí Thanh đồng tình với quan điểm mua nhà ở hình thành trong tương lai là bắt buộc, nhưng khuyến nghị cần tìm hiểu kỹ hơn về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản. .
Đặc biệt, ông Thành phản ánh, hiện dự thảo đưa ra điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản rất chi tiết, cụ thể nhưng lại để thời hạn chỉ 2 năm là chưa hợp lý. Điều này gây áp lực cho nghề vì việc học và thi lấy chứng chỉ này rất nghiêm túc và khó khăn.
“Kinh nghiệm nhiều nước không quy định thời hạn của chứng chỉ này, miễn sao trong quá trình hành nghề không xảy ra sai sót. Chỉ có như vậy mới tạo điều kiện cho môi giới yên tâm làm nghề ”- ông Thành phân tích.
Hiện Bộ Xây dựng vẫn đang tiếp thu các ý kiến ​​đóng góp và tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, làm cơ sở để triển khai các nội dung, công việc tiếp theo trong quá trình xây dựng luật này. ./.