Tháo gỡ nút thắt, nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản

BNEWSNgày 13/9, Báo Công Thương tổ chức diễn đàn tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách, nguồn vốn nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản.

Nhằm thông tin tuyên truyền về chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, chuyên gia đóng góp ý kiến ​​làm cơ sở để các cơ quan quản lý Nhà nước sớm hoàn thiện cơ chế, chính sách. Ngày 13/9, Báo Công Thương tổ chức diễn đàn tháo gỡ nút thắt về chính sách, nguồn vốn nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Minh – Phó Tổng Biên tập Báo Công Thương cho biết, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản luôn đi theo chu kỳ khoảng 10 năm một lần. Đó là: “ổn định – phát triển – phát triển nóng – đóng băng” và thị trường vẫn đang giằng co ở cuối chu kỳ. Diễn đàn sẽ góp tiếng nói của mình và tìm ra giải pháp để xóa tan sự đóng băng đó.
Nhận thức được tính cấp thiết phải giải quyết vấn đề thị trường bất động sản, ngày 29/8, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 13 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn. , lành mạnh, bền vững.
Vì vậy, Chính phủ coi đóng góp của thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng, đóng góp của ngành bất động sản chiếm khoảng 4,5% GDP.
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, có thể thấy những năm gần đây Việt Nam có tốc độ tăng trưởng kinh tế rất ấn tượng. Minh chứng rõ nét nhất là việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng và đầu tư công diễn ra mạnh mẽ.
Tại các khu đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, dân số tăng nhanh kéo theo nhu cầu phát triển đô thị. Ngoài ra, tại các địa phương khác trên cả nước cũng tạo ra các vùng kinh tế trọng điểm và hình thành các khu đô thị lớn, bất động sản nghỉ dưỡng ăn theo nhu cầu nhà ở.
Đặc biệt, những năm gần đây, các địa phương đang đẩy mạnh phát triển các khu du lịch gắn với các khu đô thị, khu nghỉ dưỡng. Khi hình thành các thành phố du lịch lớn sẽ kéo theo hệ thống lao động, đặc biệt là các chuyên gia và dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) từ nước ngoài.
“Đây là những khách hàng có nhu cầu sống tại các khu đô thị, khu du lịch chất lượng cao. Vì vậy, việc thị trường bất động sản hình thành các khu đô thị nghỉ dưỡng cao cấp là hoàn toàn hợp lý, sức hút của Việt Nam rất mạnh ở thị trường này ”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.
Ông Định dự kiến ​​khoảng tháng 10 sẽ có nhiều doanh nghiệp phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả, vấn đề này khiến doanh nghiệp gặp rất nhiều hệ lụy.
Hơn nữa, việc dòng tiền bị dừng đột ngột sẽ tác động tiêu cực đến thị trường, tuy nhiên mức độ ảnh hưởng đến từng nhóm đối tượng là khác nhau.
Đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án bắt buộc phải có 20% vốn theo quy định để bồi thường giải phóng mặt bằng.
Sau khi có mặt bằng, doanh nghiệp mới tính đến việc huy động vốn, đóng thuế… thì nhà đầu tư vẫn phải tiếp tục vay. Trong hệ thống cho vay, ngoài tiền của khách hàng, chủ đầu tư còn ứng trước tiền của các nhà cung cấp và phần còn lại vẫn phải có vốn tín dụng.
Khó khăn lớn nhất đối với nhà đầu tư là khi đang triển khai, dự án đang chạy suôn sẻ thì phải dừng lại do khó khăn về vốn. Điều này không chỉ khiến vấn đề kinh doanh của doanh nghiệp bị đảo lộn mà còn khiến chủ đầu tư không còn tiền trả cho công nhân, nhà thầu, nhà cung cấp.
Lý giải về những diễn biến đáng lo ngại trên thị trường thời gian qua như cơn sốt ảo giá đất nền, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng hầu như không đến từ các dự án chính thức do doanh nghiệp phát triển thông qua hình thành quy mô lớn. các dự án quy định chủ yếu do nguồn cung không chính thức tự phát từ hoạt động phân lô bán nền tràn lan.
Thời gian qua, tình trạng dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản “không chính thống” quá dễ khiến các ngân hàng nhận thấy có bong bóng và cần phải điều chỉnh để bảo vệ an toàn hệ thống.
Tuy nhiên, việc điều chỉnh thắt chặt cũng cần được tính toán hợp lý để tránh việc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dòng chính gặp khủng hoảng dòng tiền dẫn đến khó khăn chung cho toàn thị trường.
Ở góc độ vĩ mô, khi dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn sẽ tác động tiêu cực đến tăng trưởng của cả nền kinh tế.
Chỉ ra những bất cập chính về mặt pháp lý đối với thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nêu ra 3 vấn đề chính; trong đó, pháp lý và tài chính, đây là vấn đề mấu chốt của thị trường bất động sản hiện nay.
Theo ông Cấn Văn Lực, đây là thời điểm thảo luận rất quan trọng, vì hơn một tháng nữa Quốc hội sẽ thảo luận về Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, về vai trò của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, cần làm rõ thêm về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng như các loại hình bất động sản. Lâu nay, nhiều người vẫn xem BĐS là “tội đồ”, đương nhiên có vi phạm nhưng vẫn cần tuyên truyền tốt hơn để người dân hiểu là “con sâu làm rầu nồi canh”.
Tại diễn đàn, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, thị trường bất động sản du lịch đang nổi lên và câu chuyện pháp lý lại được nhắc đến khi năm 2018, Thủ tướng Chính phủ có thông cáo. Đã có chỉ thị yêu cầu xây dựng khung pháp lý cho phân khúc này nhưng không thành công.
“Mặc dù Luật Đất đai đang được sửa đổi và cũng có ý kiến ​​cho rằng sẽ giải quyết được những nút thắt pháp lý cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng thực hư việc sửa thế nào và có khung pháp lý cho phân khúc này hay không là điều không dễ nói”. ”, Ông Đặng Hùng Võ bày tỏ.
Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng cũng quan trọng không kém nhà ở. Chính phủ đang nỗ lực định hướng lại thị trường nhà ở khi tập trung phát triển phân khúc nhà giá rẻ nên việc xem xét, cân nhắc hướng đi cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng là điều tất yếu.
Do đó, cần đề xuất sửa Luật Đất đai là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới, nhà đầu tư được đầu tư và được cấp giấy chứng nhận phần mà chủ đầu tư dự án đã chuyển nhượng cho nhà đầu tư. sơ trung.
Cùng quan điểm, ông Trần Đình Thiên, nguyên Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, sau một thời gian dài bị dồn nén, bất động sản du lịch đang có sự trở lại. Vì vậy, việc thảo luận các chính sách về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel là rất có ý nghĩa.
Hiện nay, hệ thống pháp luật còn nhiều vấn đề như chồng chéo, việc sửa đổi luật chỉ mang tính chất tháo gỡ, bổ sung dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp trong hệ thống pháp luật.
Loại hình condotel chưa từng có tại Việt Nam, giống như sự lai tạo giữa nhà ở và khách sạn, đây là một hình thức đầu tư tài chính. Câu chuyện tài sản này huy động, chuyển nhượng, góp vốn như thế nào để không nảy sinh mâu thuẫn. Điều này không quá khó và có thể giải quyết được, tuy nhiên khi vướng vào câu chuyện đầu cơ thì sẽ rất rắc rối.
Ở góc độ doanh nghiệp chuyên đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, ông Vũ Văn Thanh – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần VNGroup cho rằng, đối với mỗi dự án bất động sản, công tác quy hoạch là rất quan trọng.
Bởi theo ông Vũ Văn Thanh, ở mỗi tỉnh, địa phương đều có quy hoạch chung và riêng về đất đai. Tuy nhiên, nhiều địa phương do quy hoạch thiếu kỹ lưỡng, thiếu tham mưu dẫn đến việc triển khai một số dự án chưa phù hợp.
Hơn nữa, bất động sản du lịch đòi hỏi vốn lớn, thời gian thu hồi vốn chậm nên cơ quan quản lý nhà nước cần tháo gỡ một số bất cập để mỗi dự án đi vào hoạt động thuận lợi.
Vì vậy, từng địa phương, cơ quan quản lý cần xử lý, tháo gỡ kịp thời cho các doanh nghiệp. Đồng thời, từng địa phương, cơ quan quản lý cần cố gắng tối giản hơn về chính sách để hoạt động kinh doanh không bị ách tắc vì cơ chế, chính sách.
Tại 2 phiên thảo luận, diễn đàn đã lắng nghe nhiều ý kiến, chia sẻ hữu ích về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Đây là những cơ sở quan trọng để các cơ quan quản lý Nhà nước tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cũng như có những biện pháp cụ thể về chính sách tín dụng và thị trường vốn nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Sản phẩm Việt Nam an toàn, lành mạnh, minh bạch và bền vững.