Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Thêm tốn kém, khó làm gì?

Khách hàng tìm căn hộ tại một dự án chung cư ở khu vực phía Nam – Ảnh: NGỌC HIỀN

Nhiều chuyên gia đã khuyến nghị điều này khi trao đổi với Tuổi Trẻ về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhiều nhà đầu tư cũng phản đối quy định này với lý do không khả thi và tăng gánh nặng chi phí, trong khi các doanh nghiệp môi giới ủng hộ với lý do giúp thị trường minh bạch, bảo vệ thị trường. người mua.

Các nhà đầu tư phản đối

Trao đổi với chúng tôi, hầu hết các chủ đầu tư dự án đều phản đối quy định phải mua bán qua sàn, thậm chí có doanh nghiệp cho rằng quy trình rườm rà hơn bởi thực tế doanh nghiệp đã chủ động lựa chọn nhiều hình thức mua bán. Ông Ngô Quang Phúc – tổng giám đốc Phú Đông Group – cho biết việc bán nhà qua sàn hay không qua sàn không phải là vấn đề mấu chốt cần phải bàn, mà là làm sao để khách hàng mua được sản phẩm của các dự án. là đủ. điều kiện để bán.

Theo ông Phúc, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn là không cần thiết, vì khách hàng có quyền lựa chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc mua qua sàn, nhưng sản phẩm phải đủ điều kiện mới được bán. “Nên để khách tự chọn mua, vào sàn sẽ đắt hơn vì chi phí, nhưng mua trực tiếp từ chủ đầu tư sẽ rẻ hơn một chút, luật phải nghiêm để khách hàng yên tâm khi mua. sản phẩm “, Mr Phúc đề nghị.

Cũng theo ông Phúc, thời gian qua có nhiều trường hợp khách hàng kiện chủ đầu tư, kiện sàn phân phối vì bán sản phẩm không đủ pháp lý nên việc ép thông qua sàn không phải là mấu chốt. “Nhiều nhà đầu tư tự kinh doanh, thành lập sàn giao dịch để bán sản phẩm của chính mình như chúng tôi đang làm. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp còn bán hàng qua các sàn phân phối với chi phí bán hàng cao hơn nên càng dễ bán cho a giá bán cao hơn ”, ông Phúc nói.

Tương tự, chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM cũng cho rằng doanh nghiệp đi trước pháp luật khi kinh doanh dưới 3 hình thức. Cụ thể, doanh nghiệp có thể thành lập sàn giao dịch độc quyền, bán qua sàn hoặc áp dụng đồng thời hai hình thức này để tung sản phẩm ra thị trường. “Vì vậy, cần tạo cơ chế linh hoạt để khách hàng, nhà đầu tư tự lựa chọn hình thức mua bán, không nhất thiết phải co cụm theo hình thức qua sàn”, ông nói.

Hỗ trợ doanh nghiệp môi giới

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Việt Nam (VARS) cho rằng, thời gian qua, khách hàng mua bất động sản bị lừa quá nhiều trong khi chưa có cơ chế bảo vệ. bảo vệ khách hàng. Khách hàng chỉ đi mua chứ không có năng lực thẩm định, xác định tính pháp lý của dự án bất động sản, tính trung thực của chủ đầu tư, chất lượng sản phẩm… nên rất dễ bị trực tiếp. nhà đầu tư gian lận.

“Đối với các chủ đầu tư ảo,” ma “, nguy cơ mất tiền của khách hàng rất cao, trong khi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn so với tích lũy cả đời. Vì vậy, rất cần người tài”. Bộ Xây dựng cũng muốn một bên có trách nhiệm xác minh, tránh rủi ro cho khách hàng qua sàn giao dịch đối với những dự án chưa có tính pháp lý ”. Anh Định nói.

Theo ông Đính, quy định mới yêu cầu các sở giao dịch phải là người đứng ra bảo vệ quyền lợi của khách hàng và kiểm soát, minh bạch thông tin, đồng thời cung cấp thông tin cho Nhà nước. Đồng thời, các giao dịch thông qua sàn giao dịch cũng ngăn chặn rửa tiền và tránh trốn thuế. “Rõ ràng chủ đầu tư hết cơ hội chủ động lừa dối khách hàng, trốn thuế, tiếp tay cho rửa tiền, che giấu thông tin nên theo tôi đây là giải pháp khá đồng bộ”. Định nói.

Ông Trần Khánh Quang – tổng giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa – cũng cho biết, nhiều chủ đầu tư dự án BĐS bán hàng trước khi bàn giao, không có tính pháp lý rõ ràng nên cần phải qua sàn để kiểm tra. vì vậy quy định này là phù hợp. Tuy nhiên, theo ông Quang, khi mọi giao dịch qua sàn sẽ dẫn đến tình trạng bán độc quyền sản phẩm nên cơ quan chức năng phải kiểm soát chất lượng sàn, đưa ra quy định chặt chẽ về tiêu chí bán sản phẩm. . thiết lập các tầng có khả năng hoạt động.

Nhân viên kinh doanh một dự án bất động sản giới thiệu sản phẩm với khách hàng – Ảnh: NGỌC HIỀN

Phải đồng bộ hiệu quả mới

Trả lời Tuổi Trẻ, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – giám đốc bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam – cho rằng việc buộc mọi giao dịch phải qua sàn có mặt tích cực là Nhà nước có thể tăng khả năng quản lý, giám sát các dự án nhà ở. giao dịch bất động sản, nắm được cơ sở dữ liệu giao dịch cho toàn thị trường. Cơ quan chức năng cũng có thể quản lý giao dịch của các nhóm môi giới nhỏ lẻ nhằm minh bạch hóa quá trình giao dịch, thay vì hỗn loạn như thường lệ. lần cuối cùng.

Tuy nhiên, theo ông Kiệt, nếu quy định này được áp dụng sẽ làm phát sinh thủ tục và tăng gánh nặng chi phí quản lý, bảo trì các sở giao dịch. Với quy định này, doanh nghiệp cũng sẽ mất đi sự chủ động trong việc triển khai kinh doanh của nhà đầu tư. Hơn nữa, việc đánh giá chất lượng, tính minh bạch, năng lực thực sự của các sàn còn bỏ ngỏ. “Nếu quy định này được áp dụng sẽ hạn chế giao dịch ở khu vực ngoại thành, nông thôn… – những nơi chưa quen với sự xuất hiện của khái niệm sàn giao dịch bất động sản”, ông nói. Keith cảnh báo.

Ông Sử Ngọc Khương – giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam – cho rằng, giao dịch qua sàn chỉ hiệu quả khi Nhà nước muốn xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, tránh gian lận thuế … Để làm được điều này, các nước yêu cầu giao dịch thông qua ngân hàng, có trung gian xác nhận có thể là sàn giao dịch và thực hiện công khai thông qua cổng thông tin quốc gia. Nếu người bán hoặc người mua muốn khai báo sai giá trị chuyển nhượng, có lợi sau này.

“Phải có sự đồng bộ như vậy mới hiệu quả, muốn kiểm soát được doanh nghiệp nhưng chưa chắc đã giải quyết được, giúp thị trường minh bạch đã khó. Muốn minh bạch thì phải gắn với cơ sở đăng ký. Đăng ký đất đai, gắn với thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt, các công cụ phải đồng bộ mới phát huy được hiệu quả ”, ông Khương nói.