Nhà đầu tư lo sợ bị tước quyền kinh doanh khi buộc phải giao dịch qua sàn

Khoảng lùi quy định?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến ​​góp ý để hoàn thiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề xuất bổ sung nhiều quy định mới như giao dịch bất động sản phải qua sàn môi giới.

Cơ quan soạn thảo đề xuất hai phương án.

Thứ nhất, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Thứ hai, bất động sản đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật này mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải được sự đồng ý của pháp luật. sàn giao dịch bất động sản.

Với đề xuất này, nhiều ý kiến ​​cho rằng đây là một bước lùi của công tác pháp lý, bởi quy định giao dịch BĐS phải qua sàn được áp dụng tại Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS 2006, nhưng Luật Kinh doanh BĐS 2014. đã bị bãi bỏ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc đề xuất chủ đầu tư dự án bất động sản phải bán, chuyển nhượng qua sàn giao dịch là không đúng nguyên tắc. nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật dân sự và đầu tư, xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của nhà đầu tư.

Nếu cơ quan quản lý muốn bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hoặc các bên liên quan thì cần tập trung vào các giải pháp để minh bạch hóa các giao dịch mua bán bất động sản.

Theo ông Châu, môi giới bất động sản hay sàn giao dịch bất động sản thực chất chỉ là người cung cấp dịch vụ cho người bán hoặc người mua, có thể phục vụ cả hai và được trả tiền. Bản thân công ty môi giới, môi giới bất động sản phải chứng minh năng lực, uy tín để được người mua nhà, chủ đầu tư thuê thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch bất động sản.

“Vấn đề mấu chốt là phải trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới. Sàn là để kết nối người bán với người mua, đóng vai trò cung cấp dịch vụ bán hàng cho người bán hoặc cung cấp dịch vụ mua bán cho người mua ”, ông Châu nói và nhấn mạnh, quy định này khiến các sàn giao dịch bất động sản được ưu đãi. để bán các sản phẩm của dự án và có thể được sử dụng để “thổi” phí, chưa kể mức phí tối thiểu 2% trên doanh số bán hàng trong tổng giá trị của thị trường đang tăng lên hàng triệu tỷ đô la.

Trong khi đó, dù thừa nhận quy định giao dịch bất động sản phải qua sở giao dịch sẽ khiến quá trình mua bán trở nên phức tạp, chủ đầu tư bị tước quyền chủ động bán nhưng theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội. Môi giới bất động sản ở Việt Nam, mặt tích cực của việc này là có trung gian chịu trách nhiệm về sản phẩm, bảo vệ người tiêu dùng, phòng chống rửa tiền, Nhà nước quản lý được thông tin thị trường.

Theo ông Đính, thời gian qua, khách hàng mua nhà đất bị lừa quá nhiều, trong khi chưa có cơ chế bảo vệ khách hàng. “Với những nhà đầu tư ảo, nguy cơ mất tiền của khách hàng rất cao, trong khi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn so với tích lũy cả đời. Vì vậy, cần phải có những người đủ năng lực để làm công tác thẩm định. Bộ Xây dựng cũng mong muốn một bên có trách nhiệm thẩm định, tránh rủi ro cho khách hàng qua sàn giao dịch đối với những dự án chưa đủ pháp lý ”, ông Định nói.

Doanh nghiệp muốn tự mình quyết định

Là người trong cuộc, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn cho rằng, việc đưa ra quy định này là rất bất hợp lý khi nhiều chủ đầu tư có cả bộ phận kinh doanh, bán hàng và giao dịch. minh bạch, rõ ràng, nhân sự hiểu rõ về sản phẩm, được đào tạo và được chủ đầu tư “nuôi” trong thời gian dài.

Theo người này, nếu cơ quan quản lý muốn bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hoặc các bên liên quan thì cần tập trung vào các giải pháp để minh bạch hóa việc mua bán, giao dịch bất động sản. “Hiện tại, chúng tôi đang áp dụng cả giải pháp bán hàng, tự bán và phối hợp với các sàn phân phối. Cách làm quen thuộc của chúng tôi là đặt trước một giỏ hàng nhất định cho đợt bán hàng đầu tiên. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp sẽ bán các sản phẩm còn lại ”, vị này nói.

Theo lãnh đạo doanh nghiệp này, thực tế có những dự án phải mất vài năm mới thanh lý được nên nếu buộc phải bán qua sàn sẽ rất phiền hà cho cả chủ đầu tư và sàn giao dịch. Chưa kể, trường hợp dự án thanh khoản kém, có tỷ lệ sản phẩm mà sàn không hợp tác, trong khi chủ đầu tư không tự bán được sẽ khiến doanh nghiệp chôn vốn, lãng phí nguồn lực.

Tương tự, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, cũng phản đối quy định mua bán qua sàn, thậm chí cho rằng quy định rườm rà vì doanh nghiệp chủ động lựa chọn nhiều hình thức mua bán.

Theo ông Phúc, việc bán nhà qua sàn hay không qua sàn không phải là vấn đề mấu chốt cần bàn đến mà là làm sao để khách hàng mua được sản phẩm của các dự án đủ điều kiện mở bán. Yêu cầu giao dịch qua sàn giao dịch là không cần thiết, vì khách hàng có quyền lựa chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc qua sàn giao dịch, điều quan trọng là sản phẩm đủ điều kiện bán ra.

“Nên để khách tự chọn mua, lên sàn thì đắt hơn vì chi phí, còn mua trực tiếp từ chủ đầu tư sẽ rẻ hơn một chút. Luật pháp phải nghiêm minh để khách hàng yên tâm khi mua hàng ”, ông Phúc nói.

Ở một góc nhìn khác, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam cho rằng, nếu kinh doanh bất động sản phải qua sàn thì phải nâng cao tính chuyên nghiệp, trách nhiệm của đội ngũ môi giới, môi giới.

“Để đảm bảo quyền lợi của các bên, cần đưa ra quy định lực lượng môi giới phải có mã số hành nghề. Khi làm việc với phòng công chứng, người môi giới phải để lại mã số hành nghề để lưu thông tin. Nếu tư vấn sai, thực hành không đúng thì người môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật ”, ông Lâm nói.