Tránh chồng chéo và loại bỏ “nút thắt”

BNEWSDự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến ​​rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, hiệp hội ngành nghề, địa phương và các bộ ngành trong thời gian 2 tháng.

Ngày 28/9, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức Hội nghị bàn về sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản với sự tham gia của nhiều cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và chuyên gia. gia đình danh giá.

Hiện cả Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến ​​rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, hiệp hội ngành nghề, địa phương và các bộ ngành trong lĩnh vực bất động sản. trong vòng 2 tháng. Dự kiến, các dự thảo luật này sẽ được báo cáo tại Kỳ họp thứ 5 và thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.
Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Thường trực VNREA cho biết, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã đưa ra hai dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để lấy ý kiến ​​rộng rãi, nhân dân. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề cần phải bàn thêm như: nhà ở thương mại, thời hạn sở hữu căn hộ, cải tạo chung cư cũ, quy trình và nguồn vốn đầu tư nhà ở xã hội …
Bên cạnh đó, trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần quan tâm đến các loại hình kinh doanh bất động sản mới như căn hộ, biệt thự, nghỉ dưỡng; giao dịch bất động sản qua sàn; Đào tạo cấp chứng chỉ giao dịch bất động sản.
Theo ông Hà, việc phát triển nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Ngành bất động sản phát triển kéo theo hàng chục ngành nghề thiết kế, hàng trăm ngành nghề khác phát triển theo. Nhà ở là sản phẩm tiêu dùng, công trình xây dựng trở thành sản phẩm thương mại thúc đẩy kinh tế phát triển. Không chỉ thu hút vốn đầu tư trong nước, lĩnh vực bất động sản cũng thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư nước ngoài.
Vì vậy, để củng cố nền kinh tế phát triển bền vững, mục tiêu cải cách thể chế, chính sách, pháp luật cần được đặt lên hàng đầu nhằm giải phóng nguồn lực, huy động sức sáng tạo, thúc đẩy sự phát triển của các ngành. nghề nghiệp, cá nhân và tổ chức xã hội.
Tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa – Trọng tài VIAC, giảng viên Đại học Fulbright cho rằng luật cần được sửa đổi để tăng tính thống nhất và giảm rủi ro pháp lý cho các dự án bất động sản. Liên quan đến thị trường bất động sản, có hàng loạt luật như: Đất đai, Đầu tư, Đấu thầu, Đấu giá, Quy hoạch chi tiết Luật Quy hoạch, Xây dựng và các luật liên quan … Do đó, quá trình sửa luật cần thống nhất, tránh một luật. chồng lên nhau; tránh xung đột luật; sửa đổi luật đồng thời vẫn nhất quán và ổn định.
Về điểm mới trong Luật Nhà ở sửa đổi là thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, TS Phạm Duy Nghĩa cho rằng đất đai, căn hộ chung cư là tài sản. Luật can thiệp vào tài sản nên người dân và doanh nghiệp rất quan tâm. Càng chi tiết, càng sâu… thì càng có nhiều vấn đề nảy sinh.
“Trên một lô đất có nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu đăng ký riêng lẻ thì sau này nhóm tài sản tranh chấp, tài sản phát sinh sẽ gây rủi ro vì không quản lý được quyền sở hữu nhiều tầng. lý do nhất quán. Sở hữu nhà chung cư có thời hạn là can thiệp vào quyền sở hữu. Quyền của người dân cần được quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi ”, ông Nghĩa nêu vấn đề.

Tại hội nghị, TS Cấn Văn Lực chia sẻ, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này của Bộ Xây dựng có nhiều điểm mới; kể cả việc đưa căn hộ du lịch, biệt thự du lịch vào luật nhưng vẫn cần quy định rõ ràng hơn. Đồng thời, cũng cần làm rõ định nghĩa về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Định nghĩa loại hình bất động sản đưa vào đầu tư kinh doanh cần bổ sung thêm các loại hình khác; đồng thời, cần quan tâm đến phân khúc bất động sản công nghiệp, nghĩa trang, bất động sản kỹ thuật số … – ông Lực kiến ​​nghị.
Ngoài ra, chuyên gia này cho rằng, cần xác định rõ nội hàm của phí bảo lãnh gắn với nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng cũng mong muốn chủ đầu tư phải trả. Đối với vấn đề mua bán giao dịch BĐS qua sàn, ông Lực kiến ​​nghị, thứ cấp nên qua sàn. Cùng với việc tính toán cho phép bán dữ liệu bất động sản, cũng cần có một chương riêng về tài chính bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quế – Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group cho rằng cần tách thời hạn sử dụng căn hộ với thời hạn sử dụng đất và ủng hộ quy định sở hữu căn hộ có thời hạn. “Khi cải tạo chung cư cũ trên địa bàn quận Hai Bà Trưng rất khó nhận được sự đồng thuận của 100% hộ dân nên không thể thống nhất việc cải tạo chung cư cũ. Ngoài ra, chung cư làm từ cốt thép. cụ thể thì không thể tồn tại mãi được. Việc xác định rõ ràng và hài hòa lợi ích của việc sở hữu căn hộ có thời hạn là rất quan trọng ”- ông Quế dẫn chứng.
Theo doanh nghiệp này, khi thiết kế căn hộ có thể xác định thời gian sử dụng, 50-70 năm tùy chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước. Nếu tách thời hạn sử dụng căn hộ với thời hạn sử dụng đất vì khi căn hộ hết thời hạn sử dụng thì đất vẫn được sử dụng lâu dài. Khi chung cư xuống cấp buộc phải sửa chữa. Còn cơ quan nào đánh giá hạn, xuống cấp, bao lâu thì trách nhiệm thuộc về Bộ Xây dựng.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, trước đây khi sửa Luật Nhà ở thì Luật Đất đai đã được thông qua rồi. Sau này, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự được thông qua cùng lúc, nhưng vẫn tồn tại sự chồng chéo dù được thông qua cùng thời điểm.
Ở góc độ Bộ Xây dựng, ông Khôi cho rằng, hai luật này quan trọng, vừa là đầu kéo, vừa là người đẩy. Về câu chuyện đất đai, có trường hợp Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án vì còn nhiều băn khoăn như vấn đề sở hữu căn hộ, đất ở, đất khác, quyền mua nhà ở xã hội, giá bán nhà chung cư. Hội … Bộ Xây dựng cũng đưa nhiều điều từ các Thông tư, Nghị định lên để luật hóa, tăng tính pháp lý. Ngoài ý kiến ​​về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vẫn cần thêm ý kiến ​​về Luật Đất đai để có sự thống nhất.