Dự án đã thế chấp có được mua bán không?
Hiện chủ đầu tư đã thế chấp khu đất xây dựng chung cư cho ngân hàng nhưng vẫn tổ chức bán căn hộ dưới hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn. Đến khi hoàn công vẫn chưa thể bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) cho cư dân.
Trong khi đó, người dân không thể biết được các dự án đã thế chấp hay chủ đầu tư cố tình che giấu, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.
Dưới góc độ pháp lý, trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, luật sư Trương Anh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, việc thế chấp tài sản là việc của một bên (bên thế chấp). dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Luật Nhà ở 2014 và các Nghị định liên quan của Chính phủ quy định rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án. bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).
Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp bán nhà ở đã thế chấp dự án nhà ở và trách nhiệm của Sở Xây dựng trong việc xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán.
Trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân vi phạm có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Điểm a Khoản 3 Điều 58 Mục 1 Chương V. Nghị định 16/2022 / NĐ-CP (số 16/2022 / NĐ-CP ngày 28/01/2022), mức phạt cao nhất là 600 triệu đồng.
Ngoài ra, hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có hành vi vi phạm quy định tại các điểm a, b và đ khoản 3 Điều 58 Mục 1 Chương 1 V Nghị định. 16/2022 / NĐ-CP.
Do đó, người mua nhà ở có thể liên hệ với Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở để phản ánh về hành vi vi phạm (nếu có) của chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu góp vốn để chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở thì phải thế chấp nhà ở. trước khi ký hợp đồng huy động vốn, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại Khoản 1 Điều 147 Mục 8 Chương VIII Luật Nhà ở 2014 (số 65/2014 / QH13, Ngày 25 tháng 11 năm 2014).
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban quản lý dự án (đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch. bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sở giao dịch bất động sản) … thông tin về thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Mục 1 Chương II Nghị định 02/2022 / NĐ-CP (Số: 02/2022 / NĐ-CP, ngày 06 tháng 01 năm 2022) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
“Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư và cơ quan chức năng công khai danh sách các dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng”, luật sư Tuấn nói.
Đối với quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm, thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm được lưu giữ trong sổ đăng ký cơ sở dữ liệu và Hệ thống dữ liệu quốc gia về biện pháp bảo đảm. Cơ quan đăng ký có trách nhiệm cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm đã đăng ký theo yêu cầu của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình theo quy định tại Khoản 3 Điều 7 Chương I Nghị định 102/2017 / NĐ-CP (số: 102/2017 / NĐ -CP, ngày 1 tháng 9 năm 2017) về đăng ký bảo mật.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Như vậy, người dân cũng có thể yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về việc dự án nhà ở đang được thế chấp hay không.
Ngoài ra, theo Khoản 8, Điều 320, Tiểu mục 2, Mục 3, Chương XV, Phần thứ ba Bộ luật Dân sự năm 2015 (Số: 91/2015 / QH13, ngày 24/11/2015) khẳng định: Không được mua bán, thay thế , trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Tiểu mục 2 Mục 3 Chương XV Phần thứ ba của Bộ luật này.
Theo luật sư Tuấn, nếu ngân hàng không đồng ý thì các bên tuyệt đối không nên làm giấy phép mua bán căn hộ đã thế chấp tại ngân hàng vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Khi quyết định mua căn hộ chung cư có thế chấp ngân hàng, người mua cũng phải đối mặt với những rủi ro nhất định, chẳng hạn khi thế chấp thì sổ hồng bị ngân hàng giữ nên người mua có thể không biết chính xác. thông tin liên quan; Có thể xảy ra tranh chấp giữa các chủ đồng dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn…
“Vì vậy, để tránh rủi ro không đáng có, nếu biết chính xác căn nhà đang thế chấp thì cần yêu cầu giao dịch 3 bên: bên bán, bên mua và ngân hàng”, luật sư Tuấn khuyến cáo. .