Thị trường bất động sản Trung Quốc có thể “nhìn thấy đáy” trong ngắn hạn?

BNEWSCó ý kiến ​​cho rằng, xét từ yếu tố ngắn hạn hay dài hạn, sự điều chỉnh của thị trường bất động sản Trung Quốc mới chỉ là bước khởi đầu, thời khắc đen tối nhất vẫn chưa qua.

Theo tờ Liên Liên buổi sáng, có nhiều ý kiến ​​khác nhau về thị trường bất động sản Trung Quốc hiện nay. Một số ý kiến ​​cho rằng, cùng với việc thực hiện chính sách “bảo lãnh bàn giao nhà”, rủi ro của thị trường bất động sản ngày càng giảm, thị trường này có thể thấy đáy trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, cũng có người cho rằng, dù xét về yếu tố ngắn hạn hay dài hạn, sự điều chỉnh của thị trường bất động sản Trung Quốc mới chỉ là bước khởi đầu, thời khắc đen tối nhất vẫn chưa kết thúc. Điều chỉnh dài hạn là một chặng đường dài để đi.
Trước hết, xét từ dữ liệu được công bố vào tháng Bảy, doanh số, giá cả và mức tồn kho trên thị trường bất động sản Trung Quốc đều ở trong tình trạng nghiêm trọng; Doanh số bán nhà trên toàn quốc trong 7 tháng đầu năm giảm 31% so với cùng kỳ.

Trong 100 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất cả nước, việc doanh số bán nhà 8 tháng đầu năm sụt giảm trên 30% đã trở thành hiện tượng bình thường, dường như rất ít doanh nghiệp bất động sản lớn thoát khỏi số phận này.
Giá nhà tháng 7/2022 vẫn đang trên quỹ đạo giảm phổ biến trên cả nước, số lượng kho trên cả nước tiếp tục tăng. Hơn nữa, do sự kiện “bảo lãnh giao nhà” bùng phát vào tháng 7, tình hình thị trường bất động sản trong tháng 8 có thể nghiêm trọng hơn.
Trước tình hình thị trường bất động sản trầm trọng hiện nay, chỉ cần quan sát thông tin từ hai khía cạnh là có thể thấy rõ.
Thứ nhất, trên thị trường cổ phiếu A (do các công ty nội địa Trung Quốc phát hành, niêm yết trên sàn Thượng Hải và Thâm Quyến, sử dụng đồng nhân dân tệ để giao dịch) và thị trường chứng khoán Hồng Kông (Trung Quốc). Từ đầu năm đến nay, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản liên tục lao dốc. Thậm chí, một số cổ phiếu giảm đến mức trở thành “penny stock” (cổ phiếu rủi ro cao, mệnh giá thấp), rớt giá không kiểm soát.
Do ảnh hưởng của đợt dịch năm nay nhiều lần, tình hình kinh doanh bất động sản ảm đạm, nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh nợ nần chồng chất. Điều này không chỉ khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đối mặt với khủng hoảng dòng tiền bị gián đoạn mà kết quả kinh doanh cũng rất bết bát.
Đánh giá về báo cáo tài chính của các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán vừa công bố, tính đến cuối tháng 8, đã có 169 công ty công bố báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm, trong đó 129 công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán. ghi nhận lợi nhuận giảm, chiếm 76,3%. Trong đó có 55 công ty thua lỗ tổng cộng 59,5 tỷ nhân dân tệ (8,45 tỷ USD), số công ty thua lỗ và số lỗ đều ghi nhận mức cao mới. Đây là báo cáo bán niên tồi tệ nhất trong lịch sử ngành bất động sản.
Hơn nữa, với sự bùng nổ của sự kiện “bàn giao đảm bảo”, xu hướng này có thể tiếp tục trong một thời gian nữa, doanh số bán nhà giảm 30% trong năm nay là khả năng rất cao.

Còn về việc khi nào tình trạng này sẽ chấm dứt, các nhà phát triển bất động sản không thể đoán trước được. Đây cũng là điểm mấu chốt khiến hầu hết các chủ đầu tư tư nhân rút lui cơ bản khỏi thị trường đất nền trong năm nay. Chừng nào nhà phát triển không còn niềm tin vào thị trường kỳ hạn, thì đợt điều chỉnh lớn này của thị trường sẽ không kết thúc.
Thứ hai, xem xét tình hình cho vay dân cư của các ngân hàng Trung Quốc trong những năm gần đây, từ năm 2020 đến tháng 7 năm 2022, tín dụng trung và dài hạn đối với khu vực dân cư (về cơ bản là các khoản vay thế chấp) là 606,7 tỷ NDT, 397,4 tỷ NDT và 148,6 tỷ NDT, tương ứng.

Một ví dụ khác, trong nửa đầu năm nay, sáu ngân hàng quốc doanh lớn (Ngân hàng Công thương, Ngân hàng Nông nghiệp, Ngân hàng Trung Quốc, Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Tiết kiệm Bưu điện và Ngân hàng Vận tải) chỉ tăng 448 tỷ nhân dân tệ. , trong khi con số này vào năm 2021 là 1,3 nghìn tỷ nhân dân tệ, chỉ bằng 1/3 so với năm 2020. Đối với 13 ngân hàng cổ phần và ngân hàng khu vực, tỷ lệ này thậm chí còn giảm. 1/8 trái.
Thị trường bất động sản hiện đại hoàn toàn được thúc đẩy bởi công cụ tài chính cho vay thế chấp này, nếu không cho vay thế chấp nhà ở thì về cơ bản thị trường không thể phát triển và thịnh vượng. Trung Quốc kém hơn các nước khác.
Ví dụ, trong giai đoạn 2016-2021, sự tăng trưởng và thịnh vượng chưa từng có của thị trường là do tổng cho vay thế chấp nhà ở trong sáu năm này đạt hơn 16 nghìn tỷ nhân dân tệ, chiếm hơn 42% tổng số. cho vay thế chấp ngày nay (trong 24 năm từ 1998-2021, số dư tích lũy là 38 nghìn tỷ nhân dân tệ). Những con số này phản ánh đầy đủ việc cư dân không muốn sử dụng đòn bẩy tài chính để tái gia nhập thị trường bất động sản, mức độ sẵn sàng mua nhà đã sụt giảm toàn diện.
Số liệu khảo sát vào tháng 6/2022 cho thấy, ngay cả khi lãi suất vay thế chấp quay trở lại mức năm 2017, chỉ có 16,2% hộ gia đình kỳ vọng giá nhà tăng, 16,9% hộ gia đình kỳ vọng giá nhà tăng. dự định mua nhà trong vòng ba tháng, thấp hơn mức 36,5% và 23% vào giữa năm 2018. Nói cách khác, mức độ sẵn sàng tham gia thị trường của người Trung Quốc ngày nay đã suy giảm toàn diện. , ngay cả cơ bản vẫn chưa sẵn sàng.
Vấn đề bây giờ là trước đây có tâm lý tranh mua nhà, luôn cho rằng mua nhà có thể kiếm tiền, mua nhà đã trở thành mê tín của người Trung Quốc, tại sao không sẵn sàng mua nhà? Sẵn sàng tham gia thị trường?

Nguyên nhân cốt lõi là do thị trường bất động sản trước đây chủ yếu mang tính đầu cơ. Chỉ cần giá nhà lên cao, dù có hạn chế bao nhiêu điều kiện mua nhà, người ta đều tận dụng đòn bẩy tài chính. ngân hàng tham gia thị trường. Theo quan điểm của họ, mua nhà chính là gia tăng tài sản của gia đình.
Tuy nhiên, điều kiện thị trường bất động sản thay đổi, giá nhà không những không tăng nhanh mà ngược lại còn giảm trên toàn quốc, thậm chí giá nhà ở một số thành phố còn giảm. Chỉ cần giá nhà giảm và mức độ sụt giảm thấp hơn kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư, thậm chí thiệt hại nghiêm trọng, thì những nhà đầu cơ này chắc chắn sẽ không tiếp tục tham gia thị trường.
Khi đó, dự báo thị trường bất động sản sẽ có sự đảo chiều nghiêm trọng, tính chất của thị trường cũng bắt đầu thay đổi. Nếu kỳ vọng của thị trường không thể trở lại kỳ vọng trước đó, muốn thay đổi tình hình là điều không thể. Đây cũng là lý do tại sao mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách giải cứu thị trường nhưng hiệu quả thực tế còn tương đối hạn chế.
Câu hỏi đặt ra hiện nay là liệu chính sách bất động sản có thể vực dậy thị trường nhà đất đang “chìm nghỉm”.
Muốn vậy, cần để giá nhà của hầu hết các thành phố chuyển từ giảm sang tăng, kích hoạt lại làn sóng đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, làm như vậy không chỉ đi ngược lại nguyên tắc định vị thị trường “mua nhà ở, không đầu cơ”, hơn nữa, các yếu tố chu kỳ dài hạn của sự phát triển thị trường như tỷ lệ sinh giảm, tốc độ đô thị hóa chậm, cân bằng cơ bản giữa cung và nhu cầu mua nhà ở của người tiêu dùng … đều không hỗ trợ cho việc kích cầu tăng giá nhà này.

Đặc biệt, sự kiện “đảm bảo bàn giao nhà” đã gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh cho các bên trong chuỗi sản xuất như người mua nhà, ngân hàng thương mại, chủ đầu tư bất động sản…, các bên liên quan không còn bao nhiêu niềm tin vào việc kích cầu tăng giá nhà. ?
Trong bối cảnh như vậy, xu hướng của thị trường bất động sản Trung Quốc chỉ có thể là giá nhà tiếp tục giảm, trở lại tính hợp lý của thị trường dưới sự dẫn dắt của người tiêu dùng.

Có như vậy, mới có thể từng bước thúc đẩy việc giải phóng nhu cầu tiêu dùng nhà ở, giúp thị trường bất động sản Trung Quốc thoát khỏi thời kỳ ảm đạm. Tuy nhiên, cho dù đó là vì mục tiêu tăng trưởng Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và tài trợ đất đai của chính phủ, hay vì lợi ích thiết lập, một số bên liên quan có lợi ích cơ bản không sẵn sàng làm như vậy. để giá nhà giảm, không sẵn sàng để thị trường điều chỉnh.
Do đó, dù là những tháng còn lại của năm nay, hay năm 2023, thị trường bất động sản Trung Quốc cũng chỉ có thể hoạt động theo quỹ đạo trì trệ trong xu hướng giảm, muốn dựa vào chính sách kích cầu. Nếu như trước đây, không dễ để khởi động lại thị trường nhà đất hiện nay.