Thay đổi chính sách để ổn định thị trường

1 / Thời gian qua, các cơ quan quản lý đã siết chặt tín dụng bất động sản, từ cho vay bất động sản, đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp… Nguyên nhân là do trước năm 2020, thị trường bất động sản có dấu hiệu đi xuống do thiếu tiền. vốn và cơ chế chính sách. Sau đó, chính sách trái phiếu bị thay đổi khiến tốc độ huy động vốn đổ vào bất động sản tăng chóng mặt với hàng chục doanh nghiệp và hàng trăm dự án quy mô nghìn tỷ xuất hiện trong thời gian ngắn. Vì vậy trong hai năm qua, dù lượng căn hộ bán ra giảm nhưng tín dụng và trái phiếu đổ vào bất động sản lại tăng chóng mặt, cùng với đó là tình trạng “sốt đất” diễn ra khắp nơi. Điều này gây ra nguy cơ khủng hoảng và méo mó trên thị trường bất động sản. Từ đó đến nay, chủ đầu tư không bán được hàng dù đang gánh khoản nợ khủng để triển khai dự án. Lúc này, đơn vị hưởng chênh lệch giá đất sẽ chuyển từ chủ đầu tư dự án sang các tổ chức tín dụng đã cho vay các dự án này.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai và một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan còn chồng chéo, chưa thống nhất và đồng bộ. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất chưa bảo đảm tính tổng thể, thống nhất và đồng bộ. Chất lượng quy hoạch chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro; Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp chậm phát triển.

Cùng với đó, công tác cải cách hành chính trong quản lý đất đai còn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn còn nhiều khó khăn. Công tác đăng ký, thống kê đất đai, nhất là đăng ký biến động đất đai chưa được thực hiện nghiêm túc. Vẫn còn tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp. Phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường, cũng như chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giữa các địa phương …

2 / Đất đai là vấn đề quan trọng và phức tạp, đặc biệt liên quan đến sự ổn định và phát triển bền vững của đất nước. Luật Đất đai năm 2013 sau khi ban hành đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác tài nguyên, sử dụng hợp lý và phát triển các công trình kết cấu hạ tầng. hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị … Tuy nhiên, đến nay công tác quản lý, sử dụng đất còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế ở một số mặt như quy hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ của đất. tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, chất lượng thấp, thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

Cùng với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản 63/2006 / QH11 đã được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006, đã được sửa đổi toàn diện vào năm 2014, được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, cho đến nay cũng cho thấy một số điều chưa theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Trong quá trình thực hiện còn những tồn tại, hạn chế như: Phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa rõ ràng hoặc có sự can thiệp của một số luật khác như Luật Đất đai (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Luật Nhà ở (mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư (chuyển nhượng dự án bất động sản), Luật Dân sự (Hợp đồng kinh doanh, v.v.). Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chung chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng mà không có quy định cụ thể, nhất là đối với một số loại hình bất động sản như nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, du lịch … (trong khi kinh doanh nhà ở được quy định ngay trong Luật Nhà ở)…

Theo các chuyên gia bất động sản, hoạt động kinh doanh nhà ở hiện đang được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 sẽ được nghiên cứu để thống nhất quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này. Đồng thời làm rõ các nội dung liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức quyền sử dụng đất tại các dự án, tránh chồng chéo với pháp luật về đất đai; Hợp nhất các yêu cầu về công bố thông tin bất động sản của Luật hiện hành và các quy định về thông tin nhà ở của Luật Nhà ở để thống nhất quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Bổ sung một số quy định cụ thể về giao dịch, kinh doanh các loại hình bất động sản là căn hộ, khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (biệt thự nghỉ dưỡng), công trình văn phòng kết hợp lưu trú. officetel), nhà phố thương mại (shophouse); bổ sung các quy định về điều tiết nhằm ổn định và bảo đảm sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.